怀来取消限购“乌龙”背后张家口房价下行抢房变抢客

7月2日,张家口市怀来县人民政府的官网上,挂出一份“关于网传怀来县废止限购政策的说明”(简称“说明”),其中称,怀来并没有废止限购政策,也没有放松对房地产市场的调控。

自2015年张家口成为2022年冬奥会主办城市后,售楼处抢房大战不断上演。直到2017年,张家口部分区域实行限购,市场的火热才戛然而止。

从市场基本面来看,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,以怀来为代表的张家口楼市发展较快,尤其是借张家口冬奥会,但在当前疫情期间,市场交易显然受到影响。客观上有明显的去化压力。

“文件废止”引发怀来取消限购猜测

事实上,2019年9月张家口房价就由原来的五位数回调至四位数,2020年,房价下降的趋势仍在持续。

广发银行方面表示,作为中国人寿集团成员单位,筹建理财子公司是广发银行积极响应监管要求、推动理财业务回归资管业务本源的重要举措,将有利于全面强化风险隔离,实现资管业务持续健康发展。

据Choice数据显示,在公司今日交易明细中,超大单和大单净流入51.8万元、88.4万元;中单和小单净流出28.2万元、112万元,大有“机构在买,散户在抛”之势。

据康美药业公告,控股股东康美实业拟将其持有14.87亿股股份,对应公司29.9%的表决权及提名和提案权等无条件且不可撤销地让渡给易林投资行使。并且,康美实业等有关方放弃其控制的公司剩余8.38%股份对应的表决权等。由此,易林投资持有的公司单一表决权比例最高,公司的控股股东将变更为易林投资。

“目前张家口市场被提前透支了,加上张家口的产业仍然不足,还不是一个人口导入型城市,竞争激烈,现在的楼盘大多采用价格战。”当地业内人士这样称。

地价今非昔比,高价地成了“烫手山芋”

因为保利和碧桂园的强势拿地,彼时曾掀起热议。这两个位于桥东区的地块,综合楼面价都超6000元/平方米。当时业内预估房价14000元/平方米。而据张家口房天下信息显示,目前桥东区平均房价为10977元/平方米。

康美药业成立于1997年,于2001年在上交所上市。公司主营业务以中药饮片生产、销售为核心。据其2020年半年报披露,公司正在积极整改,减少非中药业务资源投入,提高竞争力。对于公司当前工作重心与未来在中医药领域布局安排等问题,截至发稿时,《国际金融报》记者尚未收到回复。

据张家口房天下数据监控中心统计,张家口主城区2017年-2020年5月新房房价呈现先涨后跌的趋势,不论是桥东、桥西还是经开区,从2017年-2018年上涨,从2018年到2020年房价持续走跌。跌幅最大区域是桥东区,2020年与2018年房价相比,下跌了2603元/平方米,跌幅为17.5%。从目前来看,房价已跌回3年前。

土地开闸放量,今年住宅库存增速达45%

事实上,此次事件之所以引起风波,主要是由于,在废止的到期文件中,包括了怀来县于2016年12月发布的“62号文”,其中提到,非怀来县户籍居民,签订劳动合同工作2年以上、缴纳社会保险1年以上、有缴纳税收等证明,限购1套房,首付不低于30%。该文件被视为怀来关于“限购”的规定。

由于大量用地不断出让,而张家口楼市去化速度并无利好带动,去化周期一直是业内担忧的问题。

张家口市怀来县官网的上述说明指出,7月1日,网上有媒体刊登河北省怀来县取消商品房限购政策的消息,并不属实,怀来县人民政府于2020年6月10日对7个到期文件进行了废止,但是并没有废止限购政策,也没有放松对房地产市场的调控。

接盘康美药业的易林投资,是何方神圣? 

张家口房价持续下跌,重回3年前水平

公开资料显示,截至目前,12家股份行中包括广发银行已有7家获批筹建理财子公司,此前6家分别为:招商银行、华夏银行、中信银行、广发银行、平安银行、兴业银行,其中光大、招商、兴业、中信4家银行的理财子公司已先后开业。

2020年6月30日,大悦城控股联合江都建设,以8.73亿拿下张家口经开区三宗地块,土地总面积305亩,地价仅有286万元/亩。对比来看,2019年1月经开区朝阳西大街南侧地块,折合单价为574.44万元/亩。虽然土地情况不同,但是价格变动幅度之大却是事实。

2015年,北京携手张家口获得2022年冬奥会举办权,为张家口房价上涨带来动力。尤其是以崇礼、怀来为代表的张家口房价开始上扬。

在冬奥会雪上项目所在的崇礼县个别楼盘价格跳涨达1000元/平方米以上。部分在售楼盘的单价上涨幅度也有300元/平方米至900元/平方米。因为当时供应不足,售楼处不时上演抢房大战。

近期,公司发布了造假风波后的首份半年报。其于期内实现营收25.17亿元,同比下降69.05%;净亏损14.24亿元,去年同期盈利8550万元。在业绩不佳之余,当前康美药业负债累累。截至2020年6月30日,公司货币资金为3.61亿元,合并报表口径有息负债为333.35亿。并且,康美药业因信披违法违规被中国证监会行政处罚,还面临着较大诉讼风险。

张家口房天下分析认为,随着新房项目遍地开花,客户抢房变成销售抢客户,房地产市场艰难前行,价低者赢客户成了2019年至今的卖房“潜规则”。

土地市场供应快节奏,是张家口申奥成功近4年来最为明显的特征。“连续四五年出让的土地太多,市场严重供大于求。现在很少有外地房企像前两年那样在张家口拿地了。”有当地业内人士称。

据张家口房天下统计,2019年,张家口土地成交额下降了约3.88%,与2018年高价地频出不同,2019年张家口“现象级成交地块”消失,开发商拿地回归理性。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,文件到期,而且没有文件无缝衔接,应该是短暂解除。怀来算是全国第13个“一日游”政策的地区。

100城新建商品住宅库存面积同比增速排序表

今年7月10日,康美药业公告称,收到公司实控人马兴田家属通知,马兴田因涉嫌违规披露、不披露重要信息罪被公安机关采取强制措施。浩天信和律师事务所高级合伙人叶立明在接受《国际金融报》记者采访时表示,“已经采取刑事强制措施了,后续被追究刑事责任是大概率事件,至于最终会否被判实刑(坐牢),那要根据后续刑事诉讼流程进展来看。但根据常理,如果现在就已经被采取刑事强制措施,而没有取保候审的话,那后续被判实刑也是大概率事件。”

据张家口房天下统计,2019年张家口全市19个区县共出让国有用地891宗,成交总面积约24632亩,成交总金额约147.05亿元。土地成交块数、成交面积都再创历年新高,其中成交总数量增幅约77.49%,成交总面积增幅高达82.24%。

反观2018年的土地市场,2018年5月底,保利以1121万元/亩拿下张家口煤机厂04地块,现在案名为保利中央公园项目。碧桂园以1130万元/亩拿下张家口煤机厂05地块,现案名为碧桂园·天玺。当时创下张家口历史地价新高。

从上述数据不难看出,“目前张家口房子均价与两年前的2018年相比,降幅明显,自张家口限购政策全面实施以来,区域房价每平方米均出现2000左右不等的下降。”上述业内人士称。

此前,土拍市场的火热气氛给人的感觉是“能拍到地就行”,但是好景不长,主要是受限购的影响,尤其是在张家口主城区、崇礼、怀来的限购区域,表现为房企拿地的资金成本越来越高,监管审核也是越来越严,土地市场热度越来越低。

如今,限购三年,张家口的地价、房价持续走低,当年的抢房变成了抢客户,价低者赢客户成了卖房的“潜规则”。由此,那些昔日的高价地被套风险也在加大。在疫情影响的当下,张家口楼市对于限购政策有无变化也格外敏感。

据公告,易林投资成立于今年8月18日,注册资本2000万元。三名股东中,揭阳市城市投资建设集团有限公司持有40%股权、广东省金服股权托管中心有限公司和广州神农氏中医药发展有限责任公司分别持有30%股权。

康美药业曾经的财务造假规模令人发指。去年8月,证监会向康美药业下发行政处罚告知书。根据调查结果,2016年至2018年上半年,公司分别虚增营收89.99亿元、100.32亿元、84.84亿元,2018年年报虚增营收16.13亿元。两年半时间虚增营业利润39.36亿元,虚增货币资金886亿元……

限购政策实施三年,缘何市场对“限购”是否取消敏感?张家口的楼市到底如何?从机构的数据上可知一二。

值得关注的是,虽然2019年张家口土地成交面积大幅上涨,但是土地成交金额却呈下降的趋势。

《国际金融报》记者查询后发现,易林投资的3位股东均“来头不小”。揭阳市城市投资建设集团有限公司由国家开发银行间接持股62.26%、揭阳市国资委直接持股37.74%;广东省金服股权托管中心有限公司由广东省交易控股集团有限公司100%,背后是广东省国资委100%控股;广州神农氏中医药发展有限责任公司由广州医药集团有限公司100%控股,背后是广州人民政府100%控股。

独立财经评论员郭施亮对《国际金融报》记者表示,“公开信息显示,两级国资平台出手属于全权托管生产经营及负债处理。目前只是权利让渡,并未涉及股权交易,重组尚待观察,仍存在很多不确定因素。”其还表示,成立托管组织有利于清理债权债务、提升国有资产经营管理效率。托管企业管理团队能对公司进行协助,类似于“职业经理模式”。由于事关重大,上交所火速发函问询康美药业实控人变更事项相关问题,并要求公司于5个工作日内补充披露相关细节。

对此,张大伟认为,环京的房价已经降至适合在北京置业难度比较大的刚需,如果开放落户将有利于这部分人转移就业、置业。

张家口房天下数据显示,6月份新房以及二手房价格均现下跌。其中,新房房价均值为9693元/平方米,环比跌0.48%,同比跌4.2%;二手房房价均值约为8004元/平方米,环比跌0.5%,同比跌6.9%。具体到区县来看,新房房价跌幅最大的是桥东区,二手房环比跌幅最大的是怀来县,同比跌幅最大的是张北县。

简单来说,接手康美药业的国资方包含揭阳市国资委、广州市政府、广东省国资委。业内人士猜测,易林投资就是广东省政府为了解决康美药业的遗留问题,专门成立的公司。预计康美药业接下来的复盘方向主要由广东省政府牵头处置,康美药业注册地管辖单位揭阳市政府参与,操盘多家上市药企的广药集团负责具体运营。

在投资者电话会议上,微软首席财务官艾米·胡德(Amy Hood)表示,预计2021年第二财季游戏收入将增长20%,并表示XSX/S的推出将带来非常强劲的需求,硬件销售或将增长40%。不过她也认为,微软对硬件方面投资的长期增长,可能对Xbox主机销售的毛利率造成负面影响。

随后,房地产新一轮调控为火热的市场降温。2016年11月,怀来率先发布限购政策,12月政策升级,购房者随之骤减。2017年3月、5月,崇礼区和张家口主城区先后发布限购政策,市场观望四起,迎来“倒春寒”。

另据当地一位业内人士粗略统计,桥东区房子均价由12000元/平方米降至现在的9600元/平方米,经开区由12500元/平方米降至现在的10000元/平方米,桥西区由每平方米10000多元降至现在的8700元/平方米,而西山片区由8800元/平方米降至6000元/平方米左右。

康美药业表示,易林投资参与本次托管旨在助力公司纾困。由于易林投资无控股股东、无实控人,因此公司将无实控人。托管期间内,康美药业资产和业务的收益权与经营风险未发生转移。因此,本次托管不实质上构成出售资产,亦不构成上市公司重大资产重组。

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另据易居研究院数据显示,截至5月底,100个城市中有57个城市库存出现了同比正增长现象。部分城市库存上升超过两位数,其中张家口虽然房价涨幅位列后10位,但是库存以45%的增速位列增速前10位。

事实上,土地市场和楼市互相影响,遏止住了不断上涨的房价,张家口楼市已经进入下半场。而那些高价地成了烫手的山芋,又将如何解套?

正如坊间猜测的“国资会接手”那般,果不其然,易林投资的三名股东均有国资背景。在此消息刺激下,9月3日,康美药业复牌强势涨停,报3.1元/股,涨幅5.08%。

诸葛找房数据研究中心监测数据,全国市场结束疫情后的快速恢复期逐渐趋向平稳,但是张家口成为二手住宅成交价环比下跌的前十城,跌幅达到0.94%,同比跌5.59%。

在张家口房价下跌之前,也曾出现一房难求的情况。但在2016至2018年,碧桂园、恒大、保利、蓝光等知名房企纷纷杀入张家口,开启圈地运动。

怀来是张家口市离北京最近的一个区域。与北京市延庆区、昌平区、门头沟区接壤,素有北京“后花园”之称,承接了一些北京外溢的购房需求。